.png)
Nga Gisela Troplini - Inflacioni kokëfortë, normat e rritura të interesit dhe një luftë pa asnjë datë mbarimi, po përgatit botën për një tjetër kaos financiar: zhvlerësimin e tregut imobiliar. Sinjalet e para janë pasqyruar në Britaninë e Madhe, Suedi, Gjermani dhe madje përtej Atlantikut, ku çmimi i pronave të patundshme ka pësuar rënie.
Po në mjedisin e vogël shqiptar ku shtrenjtimi i pronave ndodhi shumë më shpejt se në vendet më të zhvilluara, a mund të ndodhë e njëjta gjë?
Deri më tani kemi të konfirmuar vetëm një fakt që: Ndërtimi nuk do të lëvizë më të njëjtën shpejtësi si deri tani.
Konstatimi vjen nga dy burimet me të fuqishme, qeveria dhe banka e Shqipërisë. Nga rreth 2% kontribut në rritjen e PBB-së në vitin 2021, qeveria pret vetëm 0.1% në 2023-shin, dhe rritje të papërfillshme në dy vitet pasuese. Edhe Banka e Shqipërisë flet për rënie të ofertës së banesave në treg dhe rënie të regjistrimeve të reja. Dukuri që është reflektuar që në mesin e 2022-shit.
Meqenëse pritet një rënie e ofertës në treg, a do të thotë kjo një rënie e çmimeve të stokut të banesave aq sa të fillojë të frikësojë dhe poseduesit?
Jonian Antoni, drejtues i agjencisë imobiliare “Century21 Albania”, flet për Gazetasi.al për një ngadalësim dhe stabilizim çmimeve në treg.
“Duke parë që ka dhe do të ketë shumë kërkesë si pasojë e 2-3 faktorëve që rrisin kërkesën në Tiranë, ne nuk mendojmë që do të ketë rënie çmimesh pavarësisht faktit se volumi i shitjeve mund të bjerë. Më saktë ne mendojmë se në 2023-shin dhe 2024-n do të ketë një sistemim të çmimeve, pra klientët (blerësit) do të mësohen me çmimet e reja. Gjithashtu nuk presim as rritje të çmimeve në këto 2 vite, normalisht në Real Estate çdo vit ka 2-3% rritje çmimesh dhe ne nuk presim të ketë në 2023 ashtu sikundër ka ndodhur në 2021 dhe 2022”, tregon Antoni.
Ai pranon për Gazetasi.al se ekziston një diferencë kërkesë-ofertë dhe që mund të çojë akoma më lart çmimet e banesave.
Në kontrast, Antoni tregon se kërkesa është solide, sidomos në tregun primar ku është dhe Tirana, (55% e tregut) dhe për shkak se ndërtesat e reja parashiten, norma e interesit, që është faktori i dytë nuk ka dhënë ndonjë efekt në treg, por pritet një goditje e lehtë e kërkesës. “Ne presim që me rritjen e normës së interesit bankar ky treg të mos ketë të njëjtin qarkullim, por të ketë më pak kërkesë si rrjedhojë e këstit të kredisë që do të rritet ndjeshëm”, thotë ai.
Në fillim të këtij viti Guvernatori i BSH, Gent Sejko, u shpreh se niveli i normës së interesit është ende stimulues për kreditim dhe kërkesa për to, specifikisht për kredinë e banesave ka qenë pozitive.
Kur tregu europian i pronave shijoi rritjen postpandemike të çmimeve, në Shqipëri efekti erdhi më shpejt dhe më fort. Deri në gjysmën e dytë të vitit 2022, çmimet e banesave ishin rritur 40% në raport vjetor.
Po tani që Europa po përballet me rënie të çmimeve të pronave, a do të reflektohet përsëri në Shqipëri?
Kreu i “Century 21 Albania” shpjegon për Gazetasi.al se në parashikimet e tyre nuk ka një rënie çmimesh, por ka një rënie të ritmit rritës dhe një stabilizim të tyre.
Ai shton se mund të jetë pak më i ekspozuar tregu dytësor, ai i ndërtimeve në bregdet, që lidhet me të huajt dhe diasporën dhe mund të pasqyrojë më shpejt krizat e jashtme. Por edhe atje, rrethanat janë në favor të çmimeve të larta. Antoni thotë se oferta është shumë më e limituar, 7-8 mijë njësi rezidenciale në ndërtim për 4-5 vitet e ardhshme ndërkohë që kërkesa vjetore për shtëpi të dytë, kryesisht nga të huajt është mbi 4.000 njësi në vit.
“Si rrjedhojë nëse kostot e jetesës prej inflacionit rritet dhe kriza duket në horizont në vendet europiane atëherë edhe interesi për të blerë prona në Shqipëri mund të pezullohet deri në një moment më të mirë ekonomik. Sërish flasim ne kushte të përgjithësimit dhe si ekspert në tregun imobiliar nuk shikojmë arsye pse te bien çmimet sepse prodhimi është i limituar dhe kërkesa e konsiderueshme.”
Por eksperti dhe profesori i financave, Kristal Hykaj, thotë për Gazetasi.al se sektori shumë shpejt do të ketë një zhvlerësim dhe “flluska” që do të plasë do të prekë të parët bankat dhe të dytët individët. Për të, ngërçi nis që nga mungesa e statistikave fikse të nevojës për apartamente, që ka krijuar mbindërtimin.
Duke iu referuar krizës rumune të apartamenteve në vitet 2000-2007, ku çmimi i apartamenteve u dhjetëfishua por në 2010 ato ranë me 50%, z.Hykaj thotë se “Nuk jemi larg këtij skenari dhe në tregun shqiptar”.
“Për shkak të mbindërtimit i cili nuk dihet se kur do ketë një datë mbarimi shumë lehtë, e gjithë kjo mund të kthehet në një flluskë. Quhet mbindërtim, sepse sot nuk ka një statistikë se sa është popullsia e saktë e kryeqytetit dhe nuk ka një studim se sa apartamente duhen për këtë popullsi. “
Për ekspertin Hykaj, situata rëndohet tek mungesa e statistikave për blerjet e pronave të patundshme, brenda dhe jashtë sektorit bankar, duke i lënë përgjegjësi këtij të fundit për kaosin në treg, që po e mbulon atë për nevojë likuiditet.
Drejtuesi i "Century21 Albania", tregon se në mbi 10 vite, tregu i pronave në Shqipëri është zhvilluar shpejt dhe ka qenë dinamik, kur më pak se 30% bliheshin me bankë dhe tani, 75% e pronave residenciale blihen me kreditim bankar.
Profesor Hykaj, tregon se ka dy pyetje pa përgjigje – “Në këto nivele çmimesh dhe me këto nivele rrogash, ku e gjen besueshmërinë sektori bankar për justifikimin e kreditimit? Pyetja që ngrihet me të drejtë në këtë mes është a mos kemi të bëjmë me informacion asimetrik në sektorin bankar dhe kjo do ishte jo vetëm në kundërshtim me zhvillimet europiane, por dhe me teorinë europiane e amerikane? Informaliteti dhe formaliteti kanë një ndarje të barabartë, atëherë këtu sektori bankar po mbulon nevojat e një tregu për likuiditet. Nuk ka një raport që të vërtetojë likuiditetin e sistemit bankar ndaj totalit“- thotë prof.Hykaj, i cili më tej argumenton se zhvillimet aspak natyrale të pronave në vend nuk përkojnë me modelin ekonomik të tij, qoftë me modelin e ekonomisë së lirë të tregut.
“Në këtë pikë mund të themi me bindje që sektori i ndërtimit në Shqipëri është kthyer në një ‘lavatriçe’ të parave perëndimore”, e mbyll fjalën e tij eksperti Hykaj.
Si ndikoi rritja e normës së interesit?
Në një monitorim më makro, Antoni tregon se një këst mujor i familjeve që kanë marrë kredi për shtëpi, është shtrenjtuar me 24%, afërsisht 10% e buxhetit të tyre. Dhe pikërisht shtëpitë mesatare e poshtë janë prekur dhe do të vazhdojnë të preken më shumë nga rritja e interesave.
“E përkthyer në gjuhë popullore rritja Eur/Ribor vjetor nga 0 në 3.5% ka rritur normën e interesit bankar nga 2%-3% që ka qenë në 5% deri në 7% sot. Ky ndikim për blerjen e një shtëpie mesatare kushton nga 342€ që ka qenë kësti mujor i financimit për një shtëpi mesatare në 426€ këst mujor mesatar sot, pra 24% rritje e këstit. Konsiderojmë se familja mesatare shqiptare (pra 2 rroga) marrin të dy së bashku 900€ te ardhura mesatare, atëherë kjo rritje prej afro 90€, është gati 10% e buxhetit të tyre familjar. Mos harrojmë që familja ka edhe detyrime të tjera jetike si ushqimi, drita dhe ujë. Si rrjedhojë e gjithë sa me sipër, ne gjykojmë që për kjo ka ndikim të konsiderueshëm. Efekti këtij ndikimi do të shihet nëse kjo normë interesi vazhdon pas 2-3 vitesh. Sepse siç përmendëm, pjesa me e madhe e ndërtimeve qe po finalizohen ne 2-3 vitet e ardhshme janë të shitura që sot.”
Në fund të dhjetorit 2022, Banka e Shqipërisë raportoi se kërkesa për kredi për banesa vazhdoi të jetë pozitive, 16.4% më e lartë se në dhjetor 2021 dhe me një normë interesi prej 4%. Vetë ndërtuesit duken optimistë për situatën, të cilët presin rritje të porosive ashtu si edhe të çmimeve.
Copyright © Gazeta “Si”
Të gjitha të drejtat e këtij materiali janë pronë ekskluzive dhe e patjetërsueshme e Gazetës “Si”, sipas Ligjit Nr.35/2016 “Për të drejtat e autorit dhe të drejtat e tjera të lidhura me to”. Ndalohet kategorikisht kopjimi, publikimi, shpërndarja, tjetërsimi etj, pa autorizimin e Gazetës “Si”, në të kundërt çdo shkelës do mbajë përgjegjësi sipas nenit 179 të Ligjit 35/2016.
