Nga Gazeta ‘SI’ – Rritja e shpejtë e çmimeve të banesave në vend ka përfshirë në një debat të gjerë publik, institucionet dhe ekspertët të cilët argumetojnë nëse tregu është i rrezikuar nga një flluskë financiare apo jo.
Në një analizë të thelluar, ekspertët e qendrës Altax, kanë listuar të gjithë faktorët që krijojnë një flluskë financiare, për të kuptuar nëse tregu imobiliar në vend është i rrezikuar nga “plasja”.
Ekspertët theksojnë se një rritje e pashpjegueshme e çmimeve të banesave është kriter i një flluske dhe nëse çmimet nuk pasqyrojnë kërkesën reale, mund të ndodhë rënia në mënyrë të papritur. Analiza thekson se flluska mund të shpërthejë dhe nga një rënie e interesit dhe një krizë në ekonomitë e jashtme.
Rritja e fryrë e çmimeve të pasurive të paluajtshme
Rritja e çmimit të banesave deri në 58% në kryeqytet dhe zonat turistike është një rritje signifikante dhe e shpejtë, që mund të jetë një tregues i mundshëm i një flluske financiare. Kjo lloj rritjeje nuk është e qëndrueshme në afat të gjatë, përveçse nëse ka një rritje të qëndrueshme të kërkesës për banesa dhe një përmirësim të përgjithshëm të ekonomisë. Rritja e çmimeve mund të jetë e lidhur me spekulimin, ku investitorët, duke përfshirë ata të lidhur me aktivitete informale, blejnë pasuri për të përfituar nga rritja e çmimeve, duke çuar në një mangësi të ofrimit të mundshëm në të ardhmen dhe një përmirësim të çmimeve që nuk pasqyron kërkesën reale.
Faktorët që mund të ndihmojnë në këtë rritje të çmimeve
Kërkesa e lartë për pasuri të paluajtshme në zonat turistike dhe kryeqytet mendojmë se është një faktor ndikues me peshë. Shumë faktorë mund të kontribuojnë në këtë rritje të çmimeve, si: turizmi, mundësitë për investime, dhe urbanizimi i shpejtë. Kryeqyteti dhe zonat turistike janë tërheqës për investitorët dhe për ata që kërkojnë të blejnë banesa, duke çuar në fryrjen e çmimeve.
Ndërkohë, një faktor tjetër janë zhvillimi i infrastrukturës në vend. Projekte të mëdha infrastrukturore dhe zhvillimi i mundshëm i mundësive të turizmit në ato zona ku qeveria dhe privati financojnë projektet mund të ndikojnë në rritjen e kërkesës për pasuri të paluajtshme dhe, si pasojë, në çmimet e tyre. Kushtet e një kredie më të lehtë mund të ishte një faktor ndikues me peshë. Në këtë drejtim duket se kreditimi është rritur për pasuritë e paluajtshme dhe ka një ndikim në ngritjen e kërkesës, por mundësitë në rritje nga investimet e huaja, duket se po kontribuojnë gjithashtu në rritjen e çmimeve.
Një tjetër faktor me peshë në rritjen e kërkesës për pasuri të paluajtshme janë edhe dërgesat në remitanca, si dhe hyrjet e parave nga burime të juridiksioneve anonime dhe qarkullimi i kriptomonedhave që të gjitha së bashku e kanë forcuar kërkesën më shumë se më përpara në vitet e fundit.
Rreziku i krijimit të një flluske financiare
Kur çmimet e pasurive të paluajtshme duket se po rriten me një ritëm të shpejtë, veçanërisht kur kjo rritje është shumë më e lartë në disa zona të caktuara si kryeqyteti dhe zonat turistike ka mundësi për krijimin e një flluske financiare. Flluskat financiare ndodhin kur çmimet e pasurive të paluajtshme janë të fryra nga spekulimi dhe nuk pasqyrojnë kërkesën reale të tregut. Çmimet mund të ulen papritmas nëse ka një tërheqje të kërkesës, një krizë ekonomike ose një ndodhi që ndikon në sektorin financiar dhe kjo mund të çojë në humbje të mëdha për investitorët dhe një ndikim të rëndë në sektorin e ndërtimit dhe ekonominë në përgjithësi.
Mungesa e ofrimit dhe spekulimi në sektorin e pasurive të paluajtshme
Ofertat e pasurive të paluajtshme mund të jenë të kufizuara në disa zona, duke çuar në një mungesë të balancuar të kërkesës dhe ofertës. Nëse ndodh një nivel i lartë i kërkesës, ndoshta e mbështetur nga aktivitete spekulative ose nga investitorë që kërkojnë përfitime të shpejta, çmimet mund të ngrihen artificialisht dhe të krijojnë kushte për një flluskë financiare. Pasurimi i shpejtë prej pasurive të paluajtshme dhe investimet e spekulimit mund të kenë ndikuar gjithashtu në rritjen e çmimeve, duke krijuar një mbivlerësim të pasurive që nuk mbështeten në të ardhurat ose kërkesën e qëndrueshme.
Përfitimi i informalitetit dhe borxhit të tepruar
Në kushtet kur ka informalitet dhe borxh të tepruar në treg, siç po ndodh në Shqipëri, kjo mund të ndihmojë në krijimin e kushteve për një flluskë financiare. Aktivitetet e pastrimit të parave dhe spekulimi në sektorin e pasurive të paluajtshme mund të çojnë në një rritje artificiale të çmimeve. Informaliteti në sektorin e ndërtimit mund të nxisë zhvillimin e një tregu ku oferta e pasurive është e papërshtatshme me kërkesën reale të konsumatorëve. Ky lloj tregu mund të krijojë pasiguri dhe mundësi për rritjen e flluskave financiare.
Pasiguria në treg dhe ecuria e të ardhmes ekonomike
Rritja e çmimeve, veçanërisht në nivele të tilla, mund të jetë një tregues i mundshëm i pasigurisë në tregun e pasurive të paluajtshme dhe ekonominë e përgjithshme. Spekulimi në këto zona mund të çojë në një ndarje mes kërkesës reale dhe asaj artificiale dhe mund të krijojë kushte që çojnë në flluska financiare. Rritja e çmimeve të banesave të ndërtimit në 5 vitet e fundit është një tregues i një ndryshimi të madh në tregun e pasurive të paluajtshme dhe mund të jetë një shenjë e mundshme e zhvillimit të një flluske. Kjo rritje e shpejtë e çmimeve mund të jetë e ndikuar nga kërkesa e lartë, investitorët spekulues, nivele të larta kredie, dhe mundësia e pastrimit të parave.
Por, nëse çmimet e pasurive të paluajtshme në Shqipëri, sidomos në kryeqytet dhe zonat turistike kanë arritur rritje të shpejtë dhe të lartë në vitet e fundit, a është e mundur që ato të bien në vitin 2025?
Së pari, çmimet duhet të ndikohen nga një krize ekonomike ose financiare globale. Një ngadalësim i ekonomisë globale ose një krizë financiare ndërkombëtare mund të ndikojë në Shqipëri. Përkeqësimi i kushteve financiare në nivele globale mund të çojë në rënien e kërkesës për pasuri të paluajtshme, veçanërisht për investimet spekulative. Kjo mund të reduktojë ritmet e rritjes dhe të çojë në rënien e çmimeve. Një krizë ndërkombëtare financiare, si një recesion global, mund të shkaktojë tërheqjen e investitorëve dhe të ndikojë në mundësitë për kredidhënie të lirë, duke sjellë një ulje të investimeve dhe çmimeve.
Së dyti, ulja mund të ndikohet nga ngadalësimi i rritjes ekonomike të Shqipërisë. Nëse Shqipëria përjeton një ngadalësim të rritjes ekonomike në vitin 2025, kjo mund të ndikojë në kërkesën për pasuri të paluajtshme. Një periudhë e pasigurisë ekonomike mund të çojë në një rënie të investimeve dhe në përmbysjen e rritjes së çmimeve. Nëse ka një ngadalësim të aktiviteteve të turizmit ose një krizë në sektorin e ndërtimit, kjo mund të çojë në uljen e kërkesës për pasuri të paluajtshme në zona të tilla si Tirana dhe zonat turistike, duke shkaktuar një rënie të çmimeve.
Së treti, ndikim në shfryrjen e çmimeve ka politika monetare dhe normat e interesit, për aq sa përfshihen kreditë në tregun e pasurive të paluajtshme. Nëse Banka e Shqipërisë ose institucionet financiare ndërkombëtare rrisin normat e interesit, kjo mund të ketë një ndikim të drejtpërdrejtë në kredinë hipotekore dhe përballueshmërinë e pasurive të paluajtshme. Rritja e normave të interesit mund të ulë kërkesën për blerje banesash dhe të bëjë kreditimin më të shtrenjtë, duke e bërë më të vështirë për individët dhe investitorët të marrin kredi. Banka e Shqipërisë, nëse vendos të rrisë normat e interesit për të kontrolluar inflacionin që mund të rikthehet nga faktorë të jashtëm (rritja çmimeve energjetike etj.) ose për të stabilizuar ekonominë, mund të shohë një ulje të kërkesës për pasuri të paluajtshme dhe një rënie të çmimeve.
Së katërti, ulja mund të ndikohet edhe nga rënia e besimit të konsumatorëve dhe investitorëve. Pasiguria politike ose përkeqësimi i situatës ekonomike mund të çojë në një ulje të besimit të konsumatorëve dhe investitorëve në tregun e pasurive të paluajtshme. Nëse investitorët fillojnë të tërhiqen nga investimet në pasuri të paluajtshme, kjo mund të ultë kërkesën dhe të çojë në rënien e çmimeve. Një ndodhi e papritur, si një ngjarje natyrore, një krizë politike, ose ndryshime të mëdha në politikën fiskale mund të shkaktojnë një rënie të besimit dhe një ulje të kërkesës për pasuri të paluajtshme.
Së pesti, si një pjesë shoqëruese sa më lart ndikimi në uljen e çmimeve të pasurive të paluajtshme mund të ndikohet edhe nga oferta e tregut. Në kushtet kur oferta e pasurive të paluajtshme (sidomos banesave) do vijojë të rritet në mënyrë të konsiderueshme dhe kërkesa për to nuk e mbështet këtë rritje, atëherë mund të ndodhë një rritje e çmimeve që është e pamundur të mbahet gjatë, por tendenca më e pranueshme është një rënie e çmimeve si rezultat i mospërputhjes. Sistemet e ndërtimit dhe ofertat e reja mund të krijojnë një tejkalim të ofertës ndaj kërkesës dhe kjo mund të çojë në një rënie të çmimeve, sidomos në zona të caktuara ku ka ndodhur një ndërtim i tepruar.
Së gjashti pritet ndikim në rënien e çmimeve nga ndryshimet në taksën e ndërtesës prej vitit 2026, por edhe nga rritja e referencave që janë bërë një normë abuzive me tregun e politikës fiskale. Politikat fiskale dhe taksat që lidhen me pasuritë e paluajtshme mund të ndihmojnë ose pengojnë tregun. P.sh., rritja e taksave mbi pasuritë e paluajtshme në 2023 vetëm në Tiranë, pati ndikim në kërkesën për pasuri të paluajtshme dhe rriti çmimet. Por, nëse politika do të bëjë një reduktim të taksave për ndërtesat, kjo mund të ndihmojë në uljen e çmimeve dhe mbajtjen e stabilitetit të tregut.
Së fundmi, ndikim të madh në çmimin e pasurive të paluajtshme ka rënia e interesit të kapitalit të huaj në tregun e pasurive të paluajtshme. Investimet e huaja në sektorin e pasurive të paluajtshme pas një rritje të ndjeshme në vitet e fundit mund të fillojnë të pësojnë rënie për shkak të faktorëve të ndryshëm (p.sh., shqetësime për pasigurinë e tregut). Ky faktor mund të shkaktojë një ulje të kërkesës dhe të kontribuojë në një rënie të çmimeve.
Në mbyllje, një rënien e mundshme të çmimeve në vitin 2025 është e mundur për disa arsye të cilat lidhen me faktorë ekonomikë dhe financiarë, duke përfshirë krizën financiare globale, ngadalësimin e rritjes ekonomike, rritjen e normave të interesit, dhe rënien e besimit të konsumatorëve dhe investitorëve. Po ashtu, faktorë të tjerë si oferta e tepruar ose një ndryshim i papritur i politikave fiskale dhe monetare mund të ndikojnë gjithashtu në rënien e çmimeve të pasurive të paluajtshme. Rënia e çmimeve mund të jetë e ndjeshme, sidomos nëse pasiguria dhe spekulimi arrijnë nivele të larta dhe kërkesa e fryrë nuk mund të mbështetet nga realiteti ekonomik.
Copyright © Gazeta “Si”
Të gjitha të drejtat e këtij materiali janë pronë ekskluzive dhe e patjetërsueshme e Gazetës “Si”, sipas Ligjit Nr.35/2016 “Për të drejtat e autorit dhe të drejtat e tjera të lidhura me to”. Ndalohet kategorikisht kopjimi, publikimi, shpërndarja, tjetërsimi etj, pa autorizimin e Gazetës “Si”, në të kundërt çdo shkelës do mbajë përgjegjësi sipas nenit 179 të Ligjit 35/2016.
